Den svenska standarden SS 21054:2020 beskriver hur man beräknar ytor på en fastighet och innehåller regler för hur man ska avrunda mätningar. Enligt denna standard ska avrundningsregel A från SS 014141 användas, vilket innebär att den slutliga arean måste vara ett heltal.
När man går igenom bostadsannonser på Hemnet eller Booli ser man ofta att särskilt nyare lägenheter har en angiven boyta som inte är ett heltal, utan slutar på “,5”.
Det väcker frågan: var kommer dessa märkliga areauppgifter ifrån? För att ta reda på det kontaktade jag både Lantmäteriet och Skatteverket. Båda myndigheterna förklarade att de ytor som registreras i taxeringsuppgifterna helt enkelt är fastighetsägarens egna värden.
Det anmärkningsvärda är att ingen verkar ha ingripit mot detta. Även om uppgifterna i sig inte nödvändigtvis är fel kan de ge sken av en exakthet som inte alltid finns. Det leder också till en orättvis situation där fastighetsägare kan välja avrundningsregel efter eget tycke för att påverka resultatet. Mäter jag till exempel upp en lägenhet till 58,3 kvm ska jag enligt svensk standard avrunda nedåt – men om jag istället avrundar till närmaste halva kvadratmeter blir siffran 58,5 kvm.
Den svenska standarden som ska följas vid uppmätning är SS 21054:2020. Den har uppdaterats sparsamt och de senaste ändringarna är inte särskilt omfattande.
Jag pratade även med Adam Smith, mäklare på Historiska Hem, om detta. Han berättade att det ofta uppstår konflikter kring boytan, och att många därför väljer att ange exakt uppmätt yta. Problemet är att det i praktiken är svårt att få helt exakta mått och speciellt på vissa större fastigheter, eller fastigheter som är svåruppmätt av andra orsaker såsom sneda väggar eller ojämna partier. Det är just därför standardiserade avrundningsregler finns. Det finns visserligen ny teknik, som punktmolns- eller 3D-skanning, som kan ge mycket detaljerade mått, men kostnaden gör att metoden sällan används vid mätning av enstaka lägenheter.
Jag gjorde själv ett test på min egen lägenhet: först med vanlig metod (lasermätare), och sedan med punktmolnsskanning. Resultatet blev exakt detsamma – 58,3 kvm. Min lägenhet är dock liten och utan svårmätta ytor, som sneda väggar eller oregelbundna former. I större eller mer komplexa fastigheter är det betydligt svårare att uppnå en sådan precision. Att få en yta som exakt slutar på “,5” är i praktiken nästan omöjligt utan någon felmarginal. Därför tycker jag inte att det är klokt att rapportera ytor med en precision som inte är realistisk, det flyttar bara problemet till dem som ska mäta upp fastigheten.
Som CAD-projektör har jag dessutom uppdaterat ritningar för många större fastigheter. Det har gjort tydligt för mig att ritningarna ofta avviker från verkligheten, och att måtten inte alltid stämmer. Man kan tycka att ritningar borde vara exakta, men så ser det inte ut i praktiken – och därför känns det orimligt att ange boytor med decimaler. Visst kan nya fastigheter mätas extremt exakt med modern teknik på byggarbetsplatserna, men då hamnar vi i en situation där delar av Sveriges fastighetsbestånd får decimaler och andra inte. Det skulle i så fall kräva att äldre fastigheter mäts om för att följa samma praxis.
Ett alternativ jag själv överväger är att redovisa två värden vid uppmätningar: • ett som följer SS-standarden • ett med exakta, decimala mått från mätinstrumentet
I slutändan påverkar boytan både avgiften och ägarandelen för bostadsrättsägaren och därför bör man sträva efter samma praxis vid uppmätning.
Jag kan ibland känna att den svenska standarden "SS 21054:2020" är onödigt komplex och ibland svårtolkad. Jag och min tidigare kollega satt och granskade dokumentet noga för ett väldigt stort och komplext mätuppdrag på över 5000 kvm, som dessutom var industri där de hade loftgångar i galler. Vår fråga blev då vad som räknades som ett golv. Det ger nämligen inte standarden svar på. Inte heller vår kursledare på SIS-utbildningen verkade behärska de sista avsnitten i standarden, när man ska beräkna mer komplexa fall i delade kontorskomplex.